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Ein anderer Blick auf die USA - etwa aus dem Jahr 2000

Chicago 1960 - Stadtbild

von Gert Redlich im Nov. 2019 - Zitate aus diversen Investor Publikationen der Jahre 2000 bis 2003

Zur Zeit verblüfft uns der amerikanische Präsident nahezu täglich mit einer (für uns) sehr befremdlichen Weltsicht, die mit unserem deutschen Nachkriegs-Denken erheblich kollidiert. Aus meinen bisherigen Zeitzeugen-Gesprächen entnehme ich aber, daß nur ein geringster Teil der bundesdeutschen Mitbürger mehr von den USA weiß, als in den Massenpublikationen bzw. Medien publiziert wird. Da bei mir direkt im Haus nebendran über 6 Jahre eine richtige amerikanische Famile gewohnt hatte, "durfte" ich glücklicherweise mal über den bundesdeutschen Tellerrand blicken. In den USA aufgewachsene Menschen haben einen ganz anderen Bick auf "sich und die Welt" als wir Deutschen bzw. viele Europäer.
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In zwei amerikanischen Invenstment- Werbeprospekten habe ich den nachfolgenden Artikel gefunden, der sehr gut zu den ganz ganz frühen Reiseberichten des Wolfgang Hasselbach (Chefentwickler AUDIO bei der BRAUN AG) und auch des Akio Morita (Gründer von SONY Japan) paßt. Beide waren Anfang der 1960er Jahre zum ersten Mal in New York und bekamen - laut eigener Schilderungen - den Mund nicht mehr zu. Auch der ehemalige RONSON (und später BRAUN) Mitarbeiter Heinz Werner hatte Erstaunliches von seinen ersten Wochen in New York erzählt.
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Die USA sind ein Land mit ganz anderen Dimensionen

Für unsere amerikanischen Nachbarn war es völlig normal, mal schnell von Wiesbaden nach Würzburg zum Abendessen zu fahren. In Texas wäre es viel weiter, da würde man an die 100 Meilen weit in ein Restaurant seines Geschmackes fahren. Darum hier ein kleiner Einblick, mit welchen Dimensionen die Amerikaner groß geworden sind.
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Es geht um ein Anpreisung einer Geldanlage in einer "besonderen" Immobilie :
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Der Plaza-Distrikt in Midtown Manhattan

Der Büroimmobilienmarkt in Midtown Manhattan besteht aus verschiedenen Teilmärkten. Der mit den höchsten Büromieten ist der sogenannte Plaza-Distrikt, der seinen Namen dem berühmten Plaza Hotel verdankt.

Im Herzen des Plaza-Distrikts liegt das General Motors Gebäude. Die Umgebung ist geprägt durch erstklassige Bürogebäude mit hochpreisigen Einzelhandels- geschäften im Erdgeschoss, Luxushotels und Gebäuden mit den vornehmsten Eigentumswohnungen New Yorks. Hier residieren die Topmanager vieler Unternehmen. Hier befinden sich in großer Zahl weltbekannte Geschäfte und berühmte Kaufhäuser.
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Das General Motors Gebäude

Das General Motors Gebäude hat als einziges im Plaza-Distrikt sowohl Schaufensterflächen an der Fifth Avenue wie der Madison Avenue, zwei der prominentesten Einkaufsstraßen weltweit. Ein Spaziergang entlang der eleganten Geschäfte fehlt bei kaum einem New-York-Besuch. Touristen und Einheimische verweilen auch vor den Fenstern der CBS-Fernsehstudios an der Fifth Avenue und 59. Straße. In dem dort produzierten Morgenmagazin „The Early Show" und anderen Sendungen präsentieren sich das Gebäude und seine Lage täglich dem US-Fernsehpublikum.

Ein einzigartiges Gebäude

Für viele ist das General Motors Gebäude die attraktivste Büroadresse von New York und ein einzigartiges Gebäude, das in vieler Hinsicht einen eigenen Mietmarkt darstellt. Aufgrund der Lage des Plaza-Distrikts werden hier um rd. 45% höhere Büromieten als im Durchschnitt von Midtown bezahlt. Für die besten neun Gebäude im Plaza-Distrikt ist der Mietaufschlag noch wesentlich höher, gleichzeitig liegt in diesen die durchschnittliche Leerstandsrate von 7,4% deutlich unter der des Plaza Distrikts von 11 %.

Diese Top-Gebäude waren auch weniger von der Marktschwäche beeinträchtigt und entwickeln sich besser als der Markt. Innerhalb dieser Top-Gruppe nimmt das General Motors Gebäude aufgrund seiner direkten Lage am Central Park, an Fifth und Madison Avenue, der Prominenz der Mieter und der Gebäudequalität die herausragende Stellung ein. Lediglich das Gebäude 9 West 57. Straße ist aufgrund vergleichbarer Aussichten über den Central Park ebenfalls noch hervorzuheben.

Die Fifth Avenue und die Madison Avenue

Die Fifth Avenue und die Madison Avenue gehören zu den bekanntesten und teuersten Einkaufsstraßen weltweit. Das Einkaufsmekka befindet sich auf der Fifth Avenue zwischen Central Park und Rockefeller Center, auf der Madison Avenue zwischen der 57. und 67. Straße sowie auf der 57. Straße zwischen Fifth und Madison Avenue. Hier werden die höchsten Mieten gezahlt. Für Topflächen werden derzeit zwischen $ 600 und $ 1.000 pro qm im Monat erzielt. Viele der hier vertretenen Einzelhandelsunternehmen verfügen über eine hohe Bonität. Erste Lagen sind kaum verfügbar.

Eine Ausnahmestellung

Auch bei den Einzelhandelsflächen nimmt das General Motors Gebäude wegen seiner Lage inmitten der beschriebenen Einkaufsmeile und seines Prestiges eine Ausnahmestellung ein. Aufgrund derzeit zusätzlich entstehender Einzelhandelsflächen erhöht sich diese besonders lukrative Flächennutzung im Gebäude.

Bereits aus 1968 und 210 Meter hoch

Das im Auftrag von General Motors errichtete Gebäude 767 Fifth Avenue umfasst einen gesamten Straßenblock zwischen Fifth und Madison Avenue sowie der 58. und 59. Straße. Die imposante Wirkung des 210 m hohen und in zeitlosem Design 1968 fertiggestellten Gebäudes wird durch den für New York relativ weiten Abstand zu den Nachbargebäuden verstärkt. Die Fassade beeindruckt durch weißen Marmor und Glas.

Von der Fifth Avenue erreichen Besucher und Beschäftigte über einen breiten Vorplatz den Haupteingang und betreten den lichtdurchfluteten, mit weißem griechischem Marmor und anderen hochwertigen Materialien ausgestatteten Eingangsbereich von bis zu zehn Metern Höhe. Von der Madison Avenue kommend, bietet das Gebäude einen weiteren Zugang an der 59. Straße.

Der Fernsehsender CBS überträgt hier sein Morgenmagazin

Der Eingang zu dem über New York hinaus bekannten Spielzeugwarenhaus FAO Schwarz befindet sich an der Fifth Avenue, rechts neben dem Haupteingang des Gebäudes. FAO Schwarz nutzt neben Flächen im Erdgeschoss das gesamte darüber liegende Geschoss sowie weitere Verkaufsflächen im 1. Untergeschoss, die u.a. durch Rolltreppen verbunden sind. Der Fernsehsender CBS überträgt sein beliebtes Morgenmagazin aus den Erdgeschossflächen an der Fifth Avenue, links des Haupteingangs, und verfügt über weitere Studioflächen in den beiden Untergeschossen, in denen ebenfalls Sendungen produziert werden. An der Madison Avenue befindet sich die New Yorker Filiale des Schuhgeschäfts Bally.

Ein paar Daten von diesem Gebäude :

General Motors Gebäude, 767 Fifth Avenue

Gebäudeklassifizierung : Class A (bei uns eine A-Lage)
Grundstücksgröße 7.810 qm
Frontlängen ca. 126 m an der 58. und 59. Straße
  ca. 60 m an Fifth und Madison Avenue
Baujahr/Renovierung 1968/1999-2002
Stockwerke 50 plus 2 Untergeschosse
Höhe 210 m
Personenaufzüge 31
Lastenaufzüge 2
Parkgarage 168 Stellplätze
   
Vermietungsflächen: Bürogeschosse 3 bis 50 157.621 qm
Vermietungsflächen: Einzelhandel 11.065 qm
Vermietungsflächen: Lager/Parkgarage 9.100 qm
Gesamt 177.786 qm

Ein paar Informationen über das Umfeld (wir sind im Jahr 2000)

In New York sind Teileigentumsflächen mit Einzelhandelsmietern begehrte Investitionsobjekte. Die lukrative Möglichkeit Einzelhandelsflächen als Teileigentum zu veräußern, besteht grundsätzlich auch beim General Motors Gebäude, was jedoch in den Prognosen nicht berücksichtigt wurde.

In den beiden Untergeschossen befinden sich weitere Einzelhandels- und Lagerflächen sowie eine Garage mit 168 Stellplätzen, deren Einfahrt sich an der 59. Straße befindet.

Der Einsturz des "world trade center" war gerade mal 2 Jahre her

Der Büroturm wurde in einer feuerbeständigen, betonummantelten Stahlskelettkonstruktion mit einer marmorverkleideten Beton-Vorhangfassade unter Verwendung hochwertiger Materialien im Innen- und Außenbereich errichtet und hat mit „A" die hochwertigste Gebäudeklassifizierung. Das Gebäude wurde nach Angaben der Voreigentümer in den letzten Jahren für über $ 32 Mio. (ohne Mietflächen) renoviert und ist technisch modern ausgestattet (z. B. computergesteuertes Siemens-Energiemanagementsystem, Notstromaggregat für die wichtigsten Gebäudesysteme, auf jedem Stockwerk regulierbare Klimaanlage, bis zu 360 Meter pro Minute schnelle Aufzüge).

Die IT-Infrastruktur entspricht modernsten Anforderungen. Neben Sprinkleranlage, Rauch- und Feuermeldern verfügt das Gebäude über weitere Sicherheitseinrichtungen, z. B. sind viele Überwachungskameras installiert, die Lobby ist 24 Stunden besetzt und die Aufzüge können nur mit individuellen Identifizierungskarten betreten werden. Für Gebäudetechnik, Büroraumreinigung und Sicherheitsbelange sind rd. 115 Mitarbeiter tätig. Im Gebäude sind über 5.000 Angestellte der Mieter beschäftigt. Die Schätzgutachter bezeichnen den Gebäudezustand als exzellent.

Der große Abstand zwischen den tragenden Säulen ermöglicht effiziente Stockwerksgrundrisse mit Vermietungsflächen von rd. 3.500 qm je Büroetage. Viele Unternehmen haben ihre Mietflächen aufwändig ausgebaut. Gebäudevorsprünge an der 58. und 59. Straße erlauben acht der beliebten Eckbüros pro Stockwerk. Durch die vom Boden bis zur Decke reichenden Fenster ergibt sich eine außerordentlich positive Belichtung in allen Stockwerken. Mieter insbesondere der oberen Stockwerke haben fantastische Ausblicke über den Central Park und die Stadt.

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